Vermietetes Haus verkaufen

Sie besitzen ein Haus, das vermietet ist, und denken darüber nach, es möglicherweise zu verkaufen? Es ist wichtig, gut informiert an den Immobilienverkauf heranzugehen, um einen reibungslosen Ablauf und einen angemessenen Verkaufspreis zu gewährleisten. In diesem Blogartikel haben wir die neun wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema “Vermietetes Haus verkaufen” für Sie zusammengestellt, um Ihnen einen umfassenden Überblick zu verschaffen.‘

Warum ein vermietetes Haus verkaufen?

Wenn Sie darüber nachdenken, ein vermietetes Haus zu verkaufen, sollten Sie die Gründe dafür sorgfältig abwägen. Im Vergleich zur Vermietung bindet ein Haus eine beträchtliche Menge an Eigenkapital, das in der Regel anderweitig wirtschaftlicher eingesetzt werden kann. Großanleger investieren daher oft in Mietshäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte anstelle von Einfamilien- oder Doppelhäusern.

In der Regel erzielen Sie eine deutlich höhere Mietrendite, wenn Sie den Verkaufserlös in mehrere Eigentumswohnungen investieren und diese vermieten. Durch diese Umstellung können Sie umgerechnet auf den Quadratmeter höhere Mieteinnahmen erzielen. Darüber hinaus sind die Instandhaltungskosten bei einem Haus höher und als Eigentümer müssen Sie sich um mehr Aspekte kümmern, beispielsweise den Garten. Bei einer Eigentumswohnung übernimmt hingegen häufig die Hausverwaltung einen Großteil der Organisation.

Ein weiterer Grund für den Verkauf eines vermieteten Hauses kann darin liegen, dass Sie das gebundene Eigenkapital anderweitig benötigen. Wenn Sie bereits lange über die Frage “Verkaufen oder vermieten” nachgedacht haben und sich für den Verkauf entscheiden, eröffnen sich verschiedene Möglichkeiten für die Verwendung des Verkaufserlöses. Sie könnten Ihr Vermögen breiter streuen, beispielsweise durch Investitionen auf den Aktienmärkten mithilfe entsprechender Investmentfonds. Alternativ können Sie auch Maßnahmen für Ihre Altersvorsorge ergreifen, wie beispielsweise den Abschluss einer Fondspolice gegen Einmalbeitrag für eine lebenslange Rente.

Die geeignete Lösung hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren bestehenden Investitionen ab. Bei Bedarf sollten Sie einen Finanzberater Ihres Vertrauens hinzuziehen, um über steuerliche Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlagemöglichkeiten aufgeklärt zu werden.

Zielgruppe: An wen kann man ein vermietetes Haus verkaufen?

Nahezu alle Häuser werden von Selbstnutzern gekauft, die selbst einziehen möchten. Wenn Sie sich als Käufer für den Erwerb eines vermieteten Hauses entscheiden, müssen Sie mit einem gewissen Aufwand rechnen, der durch eine Eigenbedarfskündigung gegenüber dem bisherigen Mieter entsteht. Denn: Der Kauf bricht nicht die Miete.

Aufgrund dieser Tatsache verlangen potenzielle Käufer in der Regel einen Preisabschlag, da es einige Zeit dauern kann, bis sie das Haus übernehmen können. Daher kann es für Interessenten durchaus attraktiv sein, ein vermietetes Haus in Erwägung zu ziehen, wenn dadurch ein niedrigerer Kaufpreis ausgehandelt werden kann. Selbstverständlich kann auch der Mieter daran interessiert sein, das Haus zu erwerben.

Einfluss der Vermietung auf den Hauswert

In der Regel möchten Käufer ein Haus erwerben, um selbst darin zu wohnen. Wenn das Haus noch vermietet ist, muss der Käufer Maßnahmen ergreifen und den Mietvertrag beenden, da dieser auch nach dem Verkauf fortbesteht. Der Käufer übernimmt jedoch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Da eine Eigenbedarfskündigung mit einigen Unsicherheiten verbunden ist, geht der Käufer ein gewisses Risiko ein.

Das einzige Argument, das den Kauf eines vermieteten Hauses dennoch attraktiv machen kann, ist der Kaufpreis. Sie müssen sich daher darauf einstellen, dass Sie den Kaufpreis um rund 20 bis 30 Prozent senken müssen, um einen Käufer zu finden.

Die Bewertung einer vermieteten Immobilie ist äußerst komplex. Daher sollten Sie unbedingt einen Experten damit beauftragen, Ihr Haus zu bewerten!

Besichtigung eines vermieteten Hauses: Rechtliche Aspekte

Die Koordination von Hausbesichtigungen bei einem vermieteten Haus erfordert mehr Aufwand, ist jedoch keineswegs unmöglich. Als Eigentümer können Sie sich auf Ihr Recht auf Hausbesichtigungen berufen. Dies bedeutet, dass Sie und auch Ihr Immobilienmakler Stuttgart das Recht haben, das Haus im Rahmen einer Besichtigung zu betreten. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Termine rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt und von ihm bestätigt werden müssen. Zudem sollten die Besichtigungen zu angemessenen Tageszeiten stattfinden, vor- und nachmittags, jedoch nicht am frühen Morgen oder späten Abend. Es ist ratsam, Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen möglichst zu vermeiden. Berücksichtigen Sie auch, dass der Mieter möglicherweise im Urlaub ist und das Haus nicht besichtigt werden kann, wenn er dies nicht wünscht.

Gemäß einem Gerichtsurteil muss ein Mieter das Haus lediglich einmal pro Woche für etwa zwei Stunden für Besichtigungen zur Verfügung stellen. Es kann nicht von ihm verlangt werden, ständig Besichtigungen zu ermöglichen.

Vorkaufsrecht des Mieters bei einem vermieteten Haus

Für Mieter von Eigentumswohnungen besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, von einem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Diese Möglichkeit gilt jedoch nicht für Mieter eines Hauses.

Wesentliche Punkte im Kaufvertrag für ein vermietetes Haus

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen einige Besonderheiten im Kaufvertrag berücksichtigt werden. Es sollte ausdrücklich erwähnt werden, dass es sich um ein vermietetes Haus handelt. Zudem sollten die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Kaufvertrag ausdrücklich genannt werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten auch verbindliche Vereinbarungen zu Mietzahlungen, Betriebskosten und Kaution im Kaufvertrag festgehalten werden.

Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf und anschließender Verkauf – Wann ist es sinnvoll und worauf ist zu achten?

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Wenn Sie diesen Weg nutzen möchten, um das Haus später unvermietet verkaufen zu können, müssen jedoch einige Dinge beachtet werden:

• Sie müssen die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einhalten.
• Gemäß Paragraph 573 BGB müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, falls Sie das Haus für sich selbst, Ihre Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige wie Lebenspartner und Kinder benötigen. Ihr Status allein reicht jedoch nicht aus – Sie müssen die Kündigung auch begründen. Akzeptierte Gründe können beispielsweise Kinderwunsch oder der Wunsch sein, im eigenen Haus zu wohnen und die Mietwohnung zu verlassen.
• Sie müssen damit rechnen, dass der Eigenbedarf gerichtlich geprüft wird, was Zeit in Anspruch nehmen kann und dazu führen kann, dass die Gründe für die Kündigung als unzureichend eingestuft werden.
• Im Falle eines Härtefalls kann der Mieter Widerspruch einlegen.
• Bei befristeten Mietverträgen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
   

Aus den genannten Punkten ergibt sich, dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann möglich ist, wenn Sie oder jemand aus dem oben genannten Personenkreis tatsächlich das Haus bewohnen möchte. Wenn Letzteres der Fall ist, müssen Sie jedoch beachten, dass die Personen das Haus mindestens drei Jahre lang bewohnen müssen. Beachten Sie auch, dass Sie den Eigenbedarf geltend machen können, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz nutzen möchten. In diesem Fall setzen die Gerichte jedoch hohe Anforderungen an die Begründung.

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung nur vortäuschen, gehen Sie ein hohes Risiko ein, da der bisherige Mieter Sie auf Schadenersatz verklagen und möglicherweise wieder in das Haus einziehen kann. In jedem Fall ist ein Auflösungsvertrag die bessere Option.

Auszugsprämie und Vertragsauflösung: Vor- und Nachteile

Da sich ein unvermietetes Haus einfacher verkaufen lässt und ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, ist es für Sie als Verkäufer interessant, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Wie bereits erwähnt, ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel mit Risiken verbunden. Es ist jedoch ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen und den Mieter über den Verkaufsabsicht zu informieren. Möglicherweise erwägt der Mieter ohnehin einen Umzug oder ist sogar selbst am Kauf des Hauses interessiert. Falls der Mieter nicht bereit ist auszuziehen und einem Auflösungsvertrag zuzustimmen, kann es sinnvoll sein, ihm eine Summe anzubieten, damit er das Haus verlässt. Zwar entstehen Ihnen dadurch zunächst Kosten, jedoch können Sie diese über einen höheren Verkaufspreis wieder ausgleichen.

Unterstützung durch einen Makler beim Verkauf eines vermieteten Hauses

Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist komplexer als der Verkauf einer unvermieteten Immobilie, da es aufgrund des Mieters einige Besonderheiten zu beachten gibt. Eine Empfehlung ist daher, einen Makler hinzuzuziehen. Ein erfahrener Immobilienmakler Stuttgart kann den Marktwert genauer einschätzen, kennt sich mit den rechtlichen Fragen des Mietrechts gut aus und kann Sie umfassend unterstützen. Aufgrund seines Marktüberblicks kann er Ihnen Vorschläge machen, welche Summe beispielsweise als “Auszugsprämie” für den Mieter angemessen wäre. Darüber hinaus verfügt er möglicherweise über potenzielle Käufer, für die der Kauf eines vermieteten Hauses trotz der erforderlichen Eigenbedarfskündigung kein Problem darstellt.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses kann eine komplexe Angelegenheit sein, aber mit der richtigen Vorbereitung und professionellen Unterstützung können Sie den Prozess erfolgreich abschließen.